Можно ли делать перепланировку квартиры? Разбор судебного кейса и советы экспертов

Можно ли делать перепланировку квартиры? Разбор судебного кейса и советы экспертов

Перепланировка квартиры — популярный способ повысить комфорт жилья. Однако не все изменения законны. На примере реального судебного дела из Казани разбираемся, когда перепланировка разрешена, а когда грозит штрафами и требованием вернуть квартиру в исходное состояние.

Случай из практики: почему суд запретил перепланировку?

В 2025 году Арбитражный суд Республики Татарстан рассмотрел дело №А65-33226/2023. Гражданка Елена Сорокина провела масштабную перепланировку своей квартиры:

• Демонтировала внутренние перегородки.

• Создала 4 новых санузла за счет жилых комнат и кухни.

• Проложила инженерные сети через общедомовые стояки.

• Установила антресоли и разделила квартиру на обособленные зоны.

Администрация района потребовала вернуть помещение в исходное состояние. Суд поддержал иск, а встречное требование собственницы о сохранении изменений — отклонил.

Почему перепланировку признали незаконной?

1. Нарушение процедуры согласования
   По ст. 26 ЖК РФ, любые изменения в многоквартирном доме требуют согласования с местными властями. Собственница не получила разрешения, что сделало перепланировку самовольной.

2. Вмешательство в общедомовые системы
   Экспертиза подтвердила: новые санузлы подключены к общедомовым стоякам водоснабжения и канализации. Это создало риски перегрузки сетей и нарушило права других жильцов (ст. 36, 40 ЖК РФ).

3. Изменение назначения помещений
   Кухня с антресолью стала использоваться как жилая комната, что противоречит СП 54.13330.2022. Суд расценил это как создание отдельных квартир внутри одной, что запрещено.

4. Отсутствие согласия собственников дома
   Подключение к общедомовым коммуникациям требует решения общего собрания жильцов (ст. 36 ЖК РФ). Доказательств такого согласия не было.

Что разрешено при перепланировке?

Судья Б.Ф. Мугинов подчеркнул: закон не запрещает улучшать жилье, но важно соблюдать правила:

• Не затрагивать несущие конструкции (экспертиза подтвердила их сохранность в данном случае).

• Согласовывать изменения с администрацией и УК.

• Не создавать угрозу для систем МКД (водоснабжение, электросети).

• Сохранять назначение помещений (кухня не должна превращаться в жилую зону).

Последствия самовольной перепланировки

• Требование вернуть квартиру в исходное состояние (ст. 29 ЖК РФ).

• Судебная неустойка. В деле Сорокиной её снизили с 3000 до 1000 руб./день, но сумма всё равно может стать значительной.

• Расходы на экспертизы и госпошлину (в данном случае — 11 700 руб.).

Как узаконить перепланировку? Советы юристов

1. Разработайте проект с лицензированной организацией (например, Национальный институт качества в Казани).

2. Получите согласие УК и жильцов, если затрагиваете общедомовые системы.

3. Подайте документы в жилищную инспекцию для согласования.

4. Проведите итоговую проверку и внесите изменения в ЕГРН.

Вывод

Перепланировка возможна, но только по правилам. Даже если изменения кажутся безопасными (как в деле Сорокиной), их нужно согласовать. Игнорирование процедуры приведет к судебным спорам, штрафам и необходимости демонтажа.

Ключевые нормативные акты:

• Ст. 25–29 Жилищного кодекса РФ.

• Постановление Госстроя РФ №170 от 27.09.2003.

• СП 54.13330.2022 «Здания жилые многоквартирные».

Помните: законная перепланировка защитит ваши инвестиции в недвижимость и избавит от конфликтов с соседями!